范贞律师代理案件

案件事实：

2012年6月18日，哈尔滨医科大学一实习学生的亲属与樱花中路3号楼9层905室的房主及租赁代理机构“北京爱家营企业管理有限公司”、居间人“北京我爱我家房地产经纪有限公司”签署房屋租赁合同，与为哈尔滨医科大学在中日友好医院实习的六位同学，租住樱花中路3号楼9层905室的房屋。并按照合同约定交纳中介费和房租，业务员为刘某。刘某2012年7月31日辞职，由杨某接管相关工作，杨某2012年12月4日申请辞职。

根据房主与租赁代理机构“北京爱家营企业管理有限公司”签署的《北京市房屋出租委托代理合同》，北京爱家营企业管理有限公司承担出租管理工作。出租代理期间2012年6月16日至2013年6月15日，出租房屋安全隐患造成损失房主承担，设施老化更换费用房主承担等。

经查，北京我爱我家房地产经纪有限公司（东土城店）负责房屋设施的维修报修。刘某、杨某辞职前均为北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。

2012年4月29日，因为樱花中路3号楼9层905室的热水器坏了，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工杨某通过京东商城购买万和超薄亚光燃气热水器JSQ16-8B-9(天然气)，并根据厂家提供的安装电话，由北京市日昌盛燃气技术开发有限公司派其员工宫某于2012年5月2日安装。安装单上，“杨某”注明“烟管自备”。安装时，宫某将原热水器的烟管作为新热水器的烟管，并将新热水器所带的40公分不锈钢出墙防风管弃置不用。经查，自备的烟管已经使用12年。

实习学生等人发现，洗澡2分钟左右水会自动灭，需要关闭水源，重启热水器。2012年12月两个实习学生都发现马桶自动冲水、热水器火着着，需抬起马桶按键热水器火才能灭。约2013年1月下旬，一实习学生向我爱我家中介反应热水器不热的问题，中介未予处理。经查，房主的代理人赵勇、房屋中介并未将马桶自动冲水可能导致燃气热水器工作的风险告知承租人。

2013年2月4日上午约八时，某实习同学因其他同学没有按时到中日友好医院实习，返回住处，进所租住房内闻到十分呛鼻燃气味，热水器还着着火，屋内5位同学煤气中毒。该学生马上关闭热水器，呼叫实习带教老师急救，邻居拨打急救电话。并送医院抢救。当时发现马桶自动冲水但水流不大。经医院诊断及法医学尸体检验，五人均一氧化碳中毒死亡。根据行政部门认定，室内排烟管泄露导致一氧化碳中毒。

该案代理意见：

本案前期由公安和检察院处理，所以采纳较多案卷材料。

一、房主的赔偿责任：作为涉案出租房屋的所有权人和出租人，应当向承租人提供符合安全标准的燃气热水器，并对燃气热水器的安全性负责。

1、房主、爱家营公司存在出租屋的安全保障义务

房主（甲方）、北京爱家营企业管理有限公司与实习学生姑姑（乙方）签署的北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）第六条第一项，“甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”。第九条第三项：“因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任”。

北京爱家营企业管理有限公司（甲方）与（乙方）签署的《北京市房屋租赁合同》之补充协议第四条4-2“在租赁期内甲方承担的维修项目：在租赁期内甲方承担非使用原因造成的物品及设施的老化，更换或维修的费用。其中包括…不符合国家安全使用标准并超出安全使用期限的设备更换…”

因此，房主、爱家营公司存在出租屋的不符合国家安全使用标准并超出安全使用期限的设备更换的义务。

2、案发时使用的排烟管与房主2000年安装的排烟管一致

房主2000年安装的万家乐燃气热水器使用说明书（第5页），烟道延长使用铝制软管。

根据原告证据“现场勘验检查笔录”，（第2页）“排气管…螺旋形金属软质，总长2.2米，由两段连接而成…”

根据原告证据询问笔录（朝阳区质监局工作人员）排气管安装有问题：1.随机附带硬质排气管没有安装。2.排烟管应为硬质，但是却是以铝箔管。

根据原告证据房主询问笔录，房主在该处居住时热水器没有发生过故障。

房主2000年安装万家乐强排式热水器的排烟管与现场排烟管一致。

3、房主提供使用的铝箔排烟管已远超过8年强制报废的年限。

房主自备的烟管，是2000年购买安装的万家乐燃气热水器的排烟管，至2013年2月4日案发时，已经使用12年余。远远超过国家强制标准GB17905-2008《家用燃气燃烧器具安全管理规则》第7.3.1条燃具从售出当日起天然气快速热水器判废年限为8年的规定。

4、房主提供铝箔排烟管违反国家强制排气式热水器应使用硬质排气管的强制性规定

2001年国家标准GB6932-2001附录A《家用燃气快速热水器安装技术要求》“A4.2.1强制排气式热水器应使用随机附件的排气管…若要加长排气管的长度，必须采用与产品所配套的排气管的材料、尺寸应一致”。

原告证据18、朝阳区质监局王长清的询问笔录，1.随机附带硬质排气管没有安装。2.排烟管延长管应为硬质，但是却是以铝箔管。3.排风口出口弯头安装反了。违反国家强制标准GB6932-2001的要求。

需要说明，被告房主2000年购买的万家乐强排式的燃气热水器说明书显示排烟道包括：硬质的弯头和防倒风管，延长管铝箔软管。但是国家标准GB6932-2001附录A《家用燃气快速热水器安装技术要求》在2001年公布实施后，A4.2.1条明确，强排式燃气热水器排烟管的延长管不能是铝箔软管，必须是硬质管。因此，房主2000年购买的万家乐强排式的燃气热水器说明书关于排烟管延长管的说明，2001年后违反国家强制标准。

5、房主没有将如果不关热水器的热水管阀门，只要水压够（如冲马桶、正常洗手水压能够）能让热水器自动打着的风险向租户警示。

根据原告证据房主询问笔录，2007年搬走后，委托其子通过我爱我家出租。…厕所淋浴喷头、厕所冲水马桶管道、厕所洗手池水管…走热水器的水管道。…如果不关热水器的热水管阀门，只要水压够（如冲马桶、正常洗手水压）让热水器自动打着。租房中介没有找过房主。

根据原告证据，房主之子询问笔录，“洗手池洗手和冲水马桶不会启动热水器”“我问我父亲，我们确定只有喷头会启动热水器，其他都不会启动热水器”。作为房主与我爱我家的联系人，房主之子不知道“如果不关热水器的热水管阀门，只要水压够（如冲马桶、正常洗手水压能够）让热水器自动打着”。

房主之子以及和和他联系的中介也不可能将冲水马桶能够启动热水器的风险警示承租人。

6、房主没有将燃气热水器使用说明书交租户，未尽风险提示义务。

根据万和新电气安装单，右下角红字警示，使用前请详细阅读说明书。

根据原告证据34“附件二、房屋交割清单（出租/租赁代理专用）”，房主没有将万和燃气热水器的使用说明书交给租户，没有履行燃气热水器安全使用的提示义务。

由于万和JSQ16-8B-9热水器超低水压启动热水器的特点（原告证据33和被告提供万和JSQ16-8B-9热水器说明书第14页注明0.02MPa启动），承租人无法采取预防措施。

综上，被告房主是涉案出租房屋的所有权人和出租人，应当向承租人提供符合安全标准的燃气热水器，并对燃气热水器的安全性负责。本案出租房屋内燃气热水器的排气管破损，热水器燃烧时产生的一氧化碳泄漏至屋内；燃气热水器的水管与卫生间马桶的水管相通，致使马桶冲水时导致燃气热水器点火开关意外启动燃烧，燃烧产生的一氧化碳通过破损的排气管泄露至屋内；卫生间马桶的冲水开关失灵、呈长流水状态，上述生活设施存在严重的安全隐患。而房主及其委托的出租房屋管理人将存在严重安全隐患的房屋出租，未尽风险提示义务，并对实习学生反映的热水器水不热和自动打火问题没有及时消除，致使热水器燃烧产生的一氧化碳通过破损的排气管泄漏至屋内，并因此导致被侵权人一氧化碳中毒死亡的严重后果，对此，房主应当承担侵权损害赔偿责任。

待续